Как влияют санкции на недвижимость в России?

Ситуация на российском рынке жилья первые 6 месяцев 2018 года имела стабильную тенденцию на прирост спроса. В сравнении с 2017 годом этот спрос по месяцам колебался в коридоре с меньшим показателем в 5%, а с самым высоким 20%. К началу июля тенденции позитивного роста резко затормозились. Столичные эксперты констатировали: в июле 2018 года было внесено примерно такое же число авансов, как в июле 2017-го. Ситуацию не спасало то обстоятельство, что агентства, занимающиеся продажей недвижимости, вывели на экспозицию в последние дни июля объектов значительно больше, чем это было сделано в июле 2017-го. Впрочем, такой ход не стал большой неожиданностью для специалистов. Ситуация прогнозировалась. Это объяснялось выходом на рынок тех собственников, которые пытались «ковать железо», сдавая жилье гостям ЧМ по футболу.

Более того, футбольный Кубок мира, а, если быть предельно точными, то матчи финальной его стадии как раз и испортили всю рыночную обедню. Участники рыночного процесса, думая что все идет как по маслу, расслабились и, взяв паузу для отдыха, превратились в заядлых болельщиков на стадионах и в фан-зонах. Но это все присказка. Благоприятная динамика, с которой рос спрос на вторичное жилье, резко затормозила. Сказка кончилась. Исчерпал себя ипотечный бум, который плавно, но стабильно набирал обороты с начала года. Пиковые значения пришлись на конец мая 2018 года. Майские показатели били все рекорды на московском вторичном рынке жилья. «Вторичка» в общем «котле» операций по купле-продаже недвижимости тянула на 38,2%. Блестящими выглядели сравнительные показатели данного сегмента рынка за первое полугодие. В 2017 году сделок было заключено на 27,6% меньше, чем в 2018-м. И вдруг за несколько недель картина полностью изменилась. Сокращение ипотечных сделок достигло 33,3%. Эксперты, занимающиеся сферой вторичного жилья, сходятся во мнении, что полностью иссякла энергия ипотечного бума. Причина данного явления достаточно проста, если не сказать, банальна: иссякло число покупателей, которые могли воспользоваться ипотечными кредитами.

Подобный успех, по мнению экспертов, в ближайшем будущем на рынке вторичного жилья в столице не возможен. Ожиданиям, что совсем скоро уменьшатся проценты по ставкам ипотечных кредитов, не суждено сбыться. Неизбежно Центробанк, учитывая нынешние темпы инфляции, будет вынужден поднимать ключевую ставку.

В августе предрекают дальнейшее снижение спроса на рынке вторичного жилья. Эксперты «Инком-Недвижимости» дают прогноз, что падение составит около 10%, в сравнении с прошлым годом. Экономическая обстановка в стране не позволяет говорить о том, что в ближайшей перспективе наметится улучшение.

Не все эксперты так безоговорочно пессимистичны. Сергей Шлома, в той же «Инком-Недвижимости» руководящий департаментом, занимающимся вторичным рынком, считает, что никого уже не напугаешь страшилками о новых санкциях и обвале курса рубля. Панический страх 2014 года уже прошел. Тогда многие предрекали полную катастрофу российской финансовой системе. Оказалось, что подобный катаклизм не более чем банальный фейк. Наоборот, негативные оценки привили участникам рынка вторичного жилья определенный иммунитет. Реакция стала спокойной.

Сергей Шлома считает, что рынку вторичного жилья может быть нанесен огромный урон, если американские санкции ударят по таким столпам российского банковского сектора, как Сбербанк и ВТБ. Тогда Банк России точно поднимет ключевую ставку. Как следствие, вырастет процент по ипотечным кредитам. Да и кредитные организации, как только начнутся проблемы с ликвидностью, сразу ужесточат условия к заемщикам.

Шаги очевидные и естественные. Но они, конечно, вызовут отток покупателей. Эксперты уверены, что в такой ситуации, в первую очередь, пострадает первичный рынок. Удар должны будут принять застройщики. Для них просматривается два сценария и оба плохие. По первому: число дольщиков сократится и, как следствие, начнут увеличиваться сроки строительства. По второму: повышение ставок по ипотечным кредитам приведет к увеличению цен на жилье.

Санкции уже приносят свои плоды. Если еще недавно эксперты прогнозировали в 2018 году почти 50%-ый рост, в сравнении с годом 2017-м, то сегодня оптимизма поубавилось. В самых осторожных прогнозах теперь говорят о росте в 20%.